近日，以“回歸本源 服務實體”為主題的“全球大資管與量化投資論壇”通過線上成功舉辦，多位來自學界和業界的權威專家圍繞主題進行深入交流探討。同時，在論壇上“中國基金風云榜”和“全球證券投資基金行業年度回顧”正式發布。本次論壇在清華五道口云課堂、《清華金融評論》金融微課堂、學說、鳳凰網財經、和訊網、金融界、全景網、搜狐財經、同花順、萬得3C、新浪財經、中證金牛座等平臺同步播出。

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中?；鸸究偨浝碓? 在主題演講中詳細闡述了REITs的含義，他認為REITs既可以滿足實體經濟的融資需求，也可以滿足社會資本的投資需求。近年來，全球REITs規模發展非常迅猛，已經成為主流的投資品種，更是成熟資本市場的重要組成部分。中國REITs已經發展了17年，無論從政策的發布頻率還是從產品的涉獵范圍中看，其在政策加持后正進入加速發展時期，成為提高居民財產性收入的重要金融資產。中國REITs資產增值潛力獲得了市場青睞，其發展契合當前經濟轉型和金融市場改革的趨勢，未來或將會推出更多類型的產品以用來盤活各個不動產領域的優質存量資產。展望未來，在組織架構、管理模式、資產擴張途徑、稅收優惠等制度方面的進一步放開將激發中國REITs的活力，有力提升其長期戰略價值。

什么是REITs ？REITs是不動產投資信托基金的簡稱，它的產品核心是把一些流動性較低、未經證券化的不動產直接轉化為資本市場上可流通的交易基金。它其實是打通了成熟期不動產原始權益人從個人投資者直接融資的通道，把流動性較差或者投資門檻較高的資產轉化為標準的權益性金融產品。

對于公募REITs來說，它的首個特點是底層資產以包括基礎設施、商業、物業、發電設備等為主，且資產在交易所上市。它實際上是資產的IPO，是把能夠產生穩定現金流的不動產，在符合收費分配的研制情況下進行上市，產生能夠有穩定現金流的資產，且該資產是在公開市場交易并具有高流動性；第二個特點是可以分散風險。例如假設某機構或個人有一個億，如是一般的股權投資只能投一個項目，而有了公募REITs可以投100甚至1000個類似的項目，使得風險得到了充分的分散；第三個特點是相對于其屬性來說，他的收益率較高；第四個特點是波動性較小，因為它有一定的流動性，并且有風險分散的這種特點，則導致它的波動性較小。這些特點吸引了保險資金、養老金和銀行理財等長期資金對這類產品的追捧。從2021年發行公募REITs以來，其填補了整個市場對這類資產的大量需求。

公募的REITs的發行。 它的發行解決了現在的兩個問題。一個問題是實體經濟的融資需求，從2008年開始到2017年，從地方政府融資平臺到社會、企業和個人，都在不停地上杠桿，使得社會的利息支出特別高，影響了資本市場結構的健康狀態，會阻礙社會資本結構的進一步優化和引發經濟向更低成本的融資方向走。在這樣的背景下，資管新規和公募REITs等政策的推出都是典型的金融供給制改革的有利供給。公募REITs是一種權益性的金融產品，也是一種債券，權益性融資是它的主要特點。權益性融資是國家比較鼓勵的，也是接下來調整整個社會融資結構的主要方向，能夠滿足接下來整個實體經濟的融資需求。它同時也滿足了社會資本對資產投資的需求。不管是保險資金、養老金、社?；?、銀行理財乃至企業年金和國企的資金等保守型資金，都對這類資產是十分追逐和青睞的。

公募REITs的特征及分類方法。 公募REITs的特點是有優質的標的資產、有一定的現金流收入且可以產生收入的一類資產。第一個特點是優質的標的資產，它通過基礎設施資產支持證券等特殊目的載體持有基礎設施項目。第二個特點是有比較專業的運營團隊，它由基金管理人員及原始權益人等主體管理并運營上述基礎設施項目。第三個特點是低杠桿，類似于房地產企業，它同樣可以進行杠桿經營，但其杠桿率較為適中，部分國家還對基金杠桿率進行了限制。第四個特點是流動性&雙優勢，它作為二級市場基金，不僅可以作為上市流通轉讓，同時還兼具股和債的雙重屬性。第五個特點是稅收中性，在國際市場中，它不因本身的結構帶來新的稅收負擔，某些國家和地區還給予產品一定的稅收優惠。第六個特點是強制派系政策，REITs將產生絕大部分收益分配給投資者的標準化金融產品。

中國REITs發展的現狀。 在我國整個REITs的發展分4個階段，從2005年商務部提出REITs這個概念以來，已開始啟動，但2008年是比較特殊的一年，在次貸危機、金融危機之后，我們出于審慎的考慮，推進放緩了一段時間。在2014年之后REITs又重啟，并以試點的方式來進行，但是公募REITs的重要時間點是在2020年的時候，證監會和國家發改委聯合發布了40號文，明確規定了REITs試點原則和工作安排。同時586號文對試點項目提出了要求，在疫情期間，公募REITs的發展獲得了快速啟動，不管是資產的提供方、原始權益人還是管理人，以及整個市場都對這類資產給予認可，后期交易的活躍程度也使得這類產品得到了很大的關注。實際上國內對公募REITs有比較明確的定義是要求80%以上的資金資產投資于基礎設施，并持有其全部的份額?；鸸芾砣斯蓶|管理的技術項目產生的收益，其收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%，結合以上兩點，國內的公募REITs形成了跟國際上基本完全接軌的方式。在收益分配上，90%以上分配到投資者手里的規定保證了整個這類資產對市場較足的吸引力，這是公募REITs目前在國內明確的定義。

展望公募REITs的前景。 REITs有雙重屬性，一方面其底層是有收益的資產，這是它能夠上市的很重要的一點，另外它具有一定的安全性，是實物資產，而且對其他的風險有絕對的隔離作用，同時它是流動性較高的支撐，導致它在財富配置當中作用特別大。公募REITs有長時間的一個封閉期，REITs本身是一個實物資產，所以它有一個抗通脹的屬性。同時，它還有風險分散功能以及高比例分紅的特點，剛好在固定收益類資產和權益類資產中，有效的彌補了整個市場對這類資產的需求。

隨著低利率時代的到來，公募REITs有一定的稀缺性，發展空間較大，尤其在能源類的基礎設施比如光伏發電、煤發電等清潔能源方面。在隨著老齡化、城鎮化的發展，地方財政在壓縮資金來源。房地產在保障性租賃房方面，今后的發展空間較大，公募REITs的推出能夠有效解決保障性租賃房的資金來源。國家稅務總局稅收政策的進一步優化，也對公募REITs能夠起到了很重要的助推的作用。

公募REITs的挑戰。 公募REITs發展時間較短并和稅收制度的銜接有待進一步優化。資產估值制度需要進一步完善。受疫情的影響，其發行的進度也有一些低于預期的情況。同時在投資的時候要做好比較信息的辨別，這就對原始權益人和資產管理者的要求較高。底層資產的未來經營情況也具有不確定性。

公募REITs可能導致基礎設施項目融資在各類金融機構之間流轉，但也為金融機構帶來了新的業務機會。近年來，公募REITs的震蕩是整個社會和整個融資結構的轉變，在新常態下，資產所體現的特點是比較符合現下的理財需求，也符合現在主流的機構資金組織、保險銀行理財和社?；鸬男枨?。所以，我們對公募REITs今后發展充滿期待，隨著進一步擴大可投項目范圍，公募REITs交易所量肯定會逐步上升，同時，交易的活躍度也會隨之提升。

謝謝大家!

（本文根據嘉賓會議演講整理）

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標簽： 基礎設施 實體經濟 資本市場